民间建议也可上达天听

■国庆调控潮已经一周年

去年此时的十一国庆黄金周，全国各大城市统一行动，13天时间里全国24个热点城市掀起新一轮房地产市场调控热潮，围绕“限”做文章，收紧信贷政策，限制购房资格，限制新盘售价。

当时我将此轮行动定义为“国庆调控潮”，转眼之前过去一年了。但是单纯的“限”效果有时候适得其反，禁律经济学的规律房地产市场也是逃避不了的：禁律将提升被禁物的价格。

由于房地产是人类最基本的需求之一，天天、时时、刻刻都需要，需求是无法禁止、限制。因此对房地产的限制政策往往事与愿违。

比如说限购就存在强烈的心理刺激----人们天然认为有价值、大家抢的东西才会限购，这将把预期改变得更为陡峭，迫使很多人提前兑现购买行为，使得供求关系更为紧张。又比如说，鼓励、扶持首套刚需入市、拒绝改善型及多次置业者入市，事实上是宣告“楼市很安全”的行为，因为首次置业者的风险抵御能力是最弱的。

关于这些我曾详细写过《楼市确实要管理，忧心政策储备库》一文，你可搜来看看，这里就不重复了。

■精准调控

去年的国庆调控潮经过半年后，也就是到了今年3月份的时候就发现，基于理想主义的、脱离市场实际的调控效果极其有限、很多时候还出现反效果，上层于是开始注重听取民间意见。

自从民间建议开始得到重视以后，调控的技术因此越来越精准、越来越到位了，对于实现“精准调控”的要求来说，民间建议的精准度，其实是远超体制内专家的意见的。

比如说，来自上层的目光首次关注到了房地产投资的实操层面，特别是那些有悖于房地产健康稳定发展要求的、扩大不公平的首付贷、消费贷、信用贷、复合贷、气球贷、接力贷等等开始被收笼，这应该是“国庆调控潮”一周年以来，本轮调控措施与之前调控完全不同的对策。

■炒房一族要当心

这些行为----首付贷、消费贷、信用贷---虽然成本高一些，但却是首付成数提升、政策严控杠杆的背景下，购房投资者自行提升杠杆、降低首付的变通手段，在房价依然存在看涨共识的情况下，高出的成本很容易被覆盖。

不过，经之前的枪打出头鸟，全国“首付贷”业务已全线停止、极少见了，包括一些变通性的“叠加贷（复合贷）---购房时贷一并出装修款或购买家电家具款”也已经收紧口子。

但消费贷、信用贷等产品，正在成为技术性政策关注的新方向。比如，用20张信用卡套现凑首付、或用银行的“房产抵押‘消费贷’”凑首付的行为，正在进行全国严查。

如果这两项也全面停止，购房投资者进行去杠杆、提首付的反操作的空间就完全失去了。这个带来的效应将极大地影响房地产业内的炒房一族。接下来谈谈这个，开谈之前最后一次提醒：

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■关注笋盘潮

因此，此时我要提醒大家：

1）有笋盘潮，没解盘潮

关注超低价笋盘的大量出现，这几乎是肯定的。可能很多人觉得不会这么严重，但事实是存在可能是近万亿级别的此类款项在楼市内流动。

那些此前入市、现在被追查的那些上述操作者，资金游出问题的概率剧增，救命求存式的抛盘就可能出现。消费贷、信用贷涉入程度越深的楼盘，超低价笋盘的出现就会越多。

而此次笋盘潮还可能与之前的笋盘潮不太一样，因为限政、限贷、控制信贷等措施，使得接盘者的数量也不足了，过度自我创造杠杆的炒房者自救的空间前所未有地变小了。

2）民间力量

犹如上述，我曾提醒大家，在调控政策方面，之前主要听地方政府和体制内专家的汇报再做决定，结果却总是脱离市场实际，据此作出的调控结果也令人失望。

自今年3月份两会期间紧急改变方向，开始听取来自市场一线和民间专才的声音，并据此采取措施，针对性就强很多了，大家对此不要轻视。

如果不是因为民间渠道基于希望房地产健康稳定发展的目的而提出建议，最高层是根本不会知晓消费贷、信用贷、复合贷、气球贷等等变相提升楼市杠杠的手段的。

■当然政策市

为了给18+1大以及明年的两会维持良好的社会舆论，房地产必须进行要求更加严格的维稳。所以，去年此时开始国庆调控潮，今年开始严查各类变相流入楼市的贷款之余，今年国庆节前一天迎来了定向降准，央行注入了8000亿基础货币。

这个与去年此时略有不同的举措，是楼市政策适度正常化的象征。但，一直要到明年的3月底---也就是两会以后---才会是真正的适度正常化（请注意“适度”两个字）的时间窗口，此前不要有太多幻想。

很多人说，本届班子不同，大家不要幻想房地产政策有变动，不要再幻想政策市出现。这个说法是不对的。房地产市场一直就带有强烈的政策市背景、房产的“含权量”是很高的，只要有需要政策就会变、变的时候会比你想象的速度更快。

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